Уважаемые пользователи портала! Если Вы по каким то причинам утеряли свой пароль, то воспользуйтесь специальной формой для восстонавления доступа к акаунту. Также Вы можете зарегистрироваться на нашем портале.
,
Курс валют предоставлен сайтом kursvalut.com
.

Как собрать деньги не ремонт своего дома?


0

17 января 2014
Количество просмотров: 2267
   

В материале «Капитальное жульничество» (НКС № 39) мы рассказали о негативных последствиях внесённых в Жилищный кодекс поправок, касающихся проведения капитальных ремонтов жилых многоквартирных домов. Новую статью расходов собственники увидят в квитанциях с мая 2014 года. Как заявляют чиновники Иркутской области, плата за ремонт составит от 5 до 10 рублей за кв. м. Одна из основных проблем связана с вопросом, кто может открывать специальный счёт для формирования фонда капитального ремонта многоквартирных домов (МКД). Свою точку зрения высказал ведущий юрисконсульт Фонда «Институт экономики города» (Москва) Д. П. Гордеев.

25 декабря 2012 г. принятый ФЗ № 271 ЖК РФ был дополнен разделом IX, который предусматривал регулирование правового статуса специального счёта. Почему реализация на практике этой модели может быть, к сожалению, затруднена? Потому, что неискушенные правоприменители и хитрые чиновники считают, что специальный счёт могут открывать только ТСЖ и ЖСК.
При внимательном прочтении ЖК РФ…
На самом деле спецсчета можно открывать не только при способе управления домом ТСЖ/ЖСК, но и при управлении домами управляющей организацией, и даже при непосредственном управлении собственниками помещений в МКД. Если не понимать такую возможность, не верить в неё, не предпринимать для этого необходимые шаги, то взносы за капремонт подавляющего числа МКД попадут в общий котёл регионального оператора и будут перераспределяться им с одних домов на другие.
Итак, давайте рассмотрим две статьи нового раздела IX ЖК РФ, которые содержат возможность формирования фонда ремонта МКД на спецсчёте на один конкретный дом при всех трёх способах договора управления. На что нужно обратить внимание при изучении ЖК РФ?
Во-первых, читающих нормы нового раздела IX ЖК РФ сбивает с толку то, что не каждый замечает важное различие: в одной части норм, регулирующих вопросы зачисления взносов на капремонт, речь идёт о специальном счете, а в другой - упоминаются простые расчётные счета (не специальные), на которые должны перечисляться взносы, есть также нормы, в которых указываются оба вида счетов. Однако это совершенно разные счета. Простой расчётный счёт - это обычный текущий счёт, владелец которого является и собственником средств на нём. О его правовой природе в ЖК нет ни слова. Правовой режим такого расчётного счёта урегулирован в гл. 45 и 46 ГК РФ.
Совсем другой правовой статус у специального счёта. Гражданско-правовые нормы о принадлежности средств на нём, об особенностях его открытия и закрытия, о допустимых банковских операциях сегодня содержатся только в ЖК РФ. Причём под владельцем спецсчёта в разделе IX ЖК РФ понимается не только ТСЖ или ЖСК, но и региональный оператор, а под владельцем простого счёта упоминается только региональный оператор. На эту особенность нужно обращать внимание в каждой норме раздела IX ЖК.


Первой и самой главной нормой, которая даёт ответ на вопрос о том, кто может быть владельцем спецсчёта, является ст. 175 ЖК «Специальный счёт». В части второй этой статьи установлено, что «владельцем специального счёта может быть:
1) ТСЖ, осуществляющее управление МКД и созданное собственниками помещений в одном МКД или нескольких, количество квартир в которых составляет в сумме не более чем 30, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах;
2) осуществляющие управление МКД жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив».
Из этой нормы мы понимаем, какие ТСЖ могут быть владельцами спецсчёта:
а) ТСЖ, созданное собственниками помещений в одном МКД. Это обычное однодомовое ТСЖ, как управляющее МКД без привлечения управляющей организации, так и заключающее договор управления со сторонней организацией;
б) ТСЖ, созданное собственниками помещений в нескольких МКД, количество квартир в которых составляет в сумме не более чем 30, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах.
в) жилищный кооператив;
г) иной (помимо жилищного и жилищно-строительного кооператива) специализированный потребительский кооператив. Единственно теоретически возможным видом кооператива, который можно отнести к числу специализированных потребительских являются жилищные накопительные кооперативы, функционирующие в соответствии с ФЗ № 215 от 30 декабря 2004 г. «О жилищных накопительных кооперативах».
Когда ТСЖ является управляющей организацией?
В соответствии с разделом VI ЖК любое товарищество осуществляет управление МКД, оно для этого и создается (см. ч. 1 ст. 135, п. 2 ст. 138). Согласно части 22 ст. 161 ЖК, при заключении договора управления с управляющей организацией указанные товарищество или кооператив осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за предоставлением коммунальных услуг. Само заключение договора управления товариществом или кооперативом является элементом управления домом. При этом товарищество и кооператив не передают свои функции по управлению. Они просто нанимают специализирующуюся на такой деятельности организацию, чтобы она за плату выполняла определённые управленческие действия, так сказать, параллельно, проводя системный мониторинг качества результатов управления управляющей организацией. И способ управления при этом не случайно не изменяется и не переименовывается. То, что контроль является функцией управления, надеюсь, ни у кого не вызывает сомнений. Осуществляя контроль за управляющей организацией, ТСЖ и ЖСК продолжают управлять домом. При выявлении серьёзных ошибок управляющей организации правление ТСЖ и ЖСК может применить к управляющей организации гражданско-правовые санкции и даже расторгнуть договор.
Любое ТСЖ (ЖСК, ЖК) определяет смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в МКД, устанавливают на основе принятых смет размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения. Несмотря на заключение договора управления, в ТСЖ и ЖСК должны проходить общие собрания членов таких организаций, выбираться члены правления, председатели, заслушиваться их отчёты, составляться планы.


СПЕЦСЧЁТ – ЗАЛОГ САМОСТОЯТЕЛЬНОСТИ

Часть 3 ст. 175 ЖК устанавливает возможность открытия спецсчёта региональным оператором без какого-либо ограничения, т. е. при всех способах управления. Вопрос первый: собственники помещений в каком МКД вправе принять решение о выборе регионального оператора в качестве владельца специального счёта? Ответ: в любом МКД, независимо от реализуемого в нём способа управления. Действительно, в случае, если правление ТСЖ или ЖСК и его председатель не пользуются у собственников помещений в доме полным и безоговорочным доверием, то собственники помещений на общем собрании могут принять решение о выборе регионального оператора в качестве владельца специального счёта. Этому ничего не мешает. Ведь открытие спецсчёта только ТСЖ или ЖСК не предписывается ст. 175 ЖК РФ. В этой норме сказано, что «владельцем специального счёта может быть…». В смысле, может быть, если собственники помещений примут такое решение.
Второй вопрос: существуют ли в ч. 3 ст. 175 или в других нормах кодекса какие-либо ограничения или уточнения в отношении МКД, собственники помещений в котором вправе принять решение о выборе регионального оператора в качестве владельца спецсчёта? Я отвечаю так: какие-либо условия, ограничивающие возможность выбора собственниками помещений в МКД регионального оператора в качестве владельца спецсчёта, в ЖК отсутствуют. В частности, нет ни одного основания полагать, что ч. 3 ст. 175 имеет в виду МКД, в котором реализован способ управления многоквартирным домом ТСЖ или ЖСК. Поэтому я делаю вывод, что выбор собственниками помещений в многоквартирном доме регионального оператора в качестве владельца спецсчёта возможен при любом способе управления.
То есть при направлении региональному оператору представителем дома (например, председателем совета МКД) протокола общего собрания собственников помещений, в котором содержится принятое законно решение о выборе регионального оператора в качестве владельца специального счёта региональный оператор обязан открыть такой счёт. Обратите внимание на то, что в этой норме также нет никакой оговорки, что это возможно только при способе управления ТСЖ/ЖСК, как это иногда преподносят.
Если изложенная аргументация принимается, то сейчас, не теряя ни одного дня, нужно готовиться к проведению общего собрания собственников помещений о выборе модели формирования фонда ремонта МКД. Одновременно нужно объяснять соседям, коллегам и чиновникам, что специальные счета можно открывать при любом способе управления. При этом статус регионального оператора в отношении спецсчёта точно такой же, как статус ТСЖ или ЖСК. Никакого риска в открытии спецсчёта региональным оператором нет. Суммы взносов бессрочно будут накапливаться на спецсчёте, если только собственники (не владелец!) примут решение о замене банка, в котором открыт этот счёт. Такая разъяснительная работа поможет собственникам в большем числе домов принять решение о выборе модели спецсчёта. При этом необходимо объяснять, что государственная и муниципальная помощь, если она будет, то будет предоставляться при обеих моделях на одинаковых условиях. Это прямое требование ч. 2 ст. 191 ЖК РФ.
Если средства взносов, перечисляемые на простой расчётный счёт регионального оператора, попадают в его собственность, то средства взносов, перечисленные на спецсчёт (не важно, кто его открыл и является владельцем счета) являются общей долевой собственностью всех собственников помещений и не направляются в общий котёл. А это залог самостоятельных рациональных решений, возможность проводить капремонт не тогда, когда «прозвенел звонок» и, согласно региональной программе капремонта, обязательно нужно делать ремонт МКД. При реализации модели спецсчёта целесообразно и возможно максимально оттягивать ремонт до момента, когда его проведение необходимо не по формальным основаниям (настаёт плановый год проведения ремонта), а исходя из фактической нуждаемости дома в ремонте.
Информация
Чтобы высказаться, нужно зарегистрироваться! Регистрация здесь.

Реклама


ВНИМАНИЕ!
ГАЗЕТА "ВРЕМЯ"
НАБИРАЕТ
РЕКЛАМНЫХ АГЕНТОВ
МОЛОДЫХ
И ДЕРЗКИХ! ___________________________
ТРЕБУЕТСЯ ПОЧТАЛЬОН.
30, 31, 33, 34, 120,
91, 80, 88 кв.,
Байкальск.
Тел. 52-29-55. ___________________________
ДРОВА.
ДОСТАВКА.
тел. 8-902-764-72-81.

Архив новостей

«    Декабрь 2016    »
ПнВтСрЧтПтСбВс
 1234
567891011
12131415161718
19202122232425
262728293031 
Статей за Декабрь 2016 (47)
Статей за Ноябрь 2016 (409)
Статей за Октябрь 2016 (386)
Статей за Сентябрь 2016 (423)
Статей за Август 2016 (457)
Статей за Июль 2016 (438)